Wenn eine Ordensgemeinschaft immer kleiner wird, stellt sich die Frage, wer die Werke und Einrichtungen im Sinne der Mitglieder weiterführen kann. Und was mit dem Grund und Boden und den Gebäuden geschieht. Welche Vor- und Nachteile haben ein Verkauf, eine Verpachtung, Vermietung oder Stiftung von Gebäuden und Grund und Boden?

Verkauf

Ein Verkauf des Klosters und der vorhandenen weiteren Liegenschaften sind bei einer Nachnutzung die klassische Option. An Initiativen, die den historischen Mauern neues Leben schenken. An Institutionen, die die Werke und den Sendungsauftrag in althergebrachter Form oder auf neue Weise fortführen. Oder an Projektentwickler, die entsprechend den Werten und dem Charisma der Ordensgemeinschaft eine neue Nutzung für das Klostergelände umsetzen. Mit der Auswahl von Nachfolgeorganisation oder Projektentwickler haben die Ordensgemeinschaften einen großen Einfluss auf die Zukunft ihres Klosters.
Der neue, sorgsam ausgewählte Eigentümer kann das Kloster – früher oder später – jedoch weiterveräußern oder verpachten. Damit auch dies im Sinne der Ordensgemeinschaft geschieht, können in den Kaufvertrag Nutzungsbeschränkungen oder -vorgaben aufgenommen werden, die bei entsprechender Formulierung auch an künftige Nutzer oder Eigentümer weitergegeben werden müssen. Allerdings ist dieser Einfluss zeitlich begrenzt. Die entsprechenden Vorgaben sind über Kaufverträge nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nur über 30 Jahre festzuhalten.

Ein Verkauf lässt sich auch kreativer gestalten. So können Ordensgemeinschaften beispielsweise Lösungen finden, die ihnen einen Verbleib im Kloster ermöglichen und Chancen für den Aufbau einer neuen Gemeinschaft bieten. Es ist beispielsweise denkbar, dass der Käufer nur einen Teil des Kaufpreises zahlt und über den verbleibenden Betrag ein Darlehen bei der Gemeinschaft aufnimmt. So fließen regelmäßige Tilgungs- und Zinszahlungen an die Ordensgemeinschaft.

Verpachtung und Vermietung

Anders stellt sich die Situation dar, wenn die Verwaltung des Klosters – zumindest vorerst – weiterhin beim Orden liegen soll. Dann werden die Nachnutzer zu Mietern, Pächtern oder auch Erbbaurechtsnehmern (siehe unten).

In der Praxis sind die Agrarflächen der Klöster inzwischen bereits meist verpachtet. Dieses Vorgehen ist auch für die Gebäude denkbar, dürfte aber in der Regel nur eine Übergangslösung darstellen. Kann eine Gemeinschaft die umfassende Nutzung eines Gebäudes jedoch kurzfristig nicht mehr sicherstellen, macht eine Verpachtung (bei der der Nutzer mit den Liegenschaften Gewinne erzielen kann) oder Vermietung Sinn, da Gebäude auch aus Instandhaltungsgründen nicht über einen längeren Zeitraum ungenutzt bleiben sollten. Auch eine entgeltfreie oder kostengünstige Zwischennutzung, etwa für Kulturprojekte, bietet sich in diesem Fall an. Geht es darum, die Werke kurzfristig weiterzubetreiben, ist auch die Gründung einer gemeinnützigen Gesellschaft mit beschränkter Haftung (gGmbH) denkbar.

Verein und Stiftung

Die Werke, der Grund und Boden oder die Gebäude können an einen (gemeinnützigen) Verein übertragen werden. Die Gründung eines Vereins ist unkompliziert möglich und die Gemeinnützigkeit im Sinne der Abgabenordnung dürfte für die meisten Ordensgemeinschaften einfach zu erlangen sein. Da sich ein Verein im Wesentlichen auf seine Mitglieder stützt, gilt es jedoch zu klären, ob aufgrund der Altersentwicklung der Ordensgemeinschaft noch ausreichend Mitglieder zur Verfügung stehen und aktiv sein können. Oder ob es Außenstehende gibt, die dazu geholt werden können.

In der Satzung des Vereins wird der Vereinszweck im Sinne der Ordensgemeinschaft verankert. Allerdings können die Mitglieder den Vereinszweck – wenn auch nur einstimmig – zu einem späteren Zeitpunkt ändern. Somit besteht ein Restrisiko, dass die Nutzung der Liegenschaften sich ändert oder die Einnahmen langfristig für andere Zwecke verwendet werden, als von der Ordensgemeinschaft festgelegt. Auch kann ein Verein durch Satzungsbeschluss aufgelöst werden.

Die gemeinnützige Stiftung ist in der Gründung etwas aufwendiger, vom Grundgedanken her aber als ewige Rechtsform gedacht. Sie ist nur schwer aufzulösen und die Stiftungsbehörden wachen dauerhaft darüber, dass die ursprünglichen Ziele der Stifterinnen und Stifter möglichst weitgehend verfolgt werden. Das Kuratorium der Stiftung wird ernannt und ergänzt sich danach selbst. Weitere Gremien können zur Mitwirkung eingesetzt werden.

Ordensgemeinschaften können selbst eine Stiftung gründen oder sie lassen eine Treuhandstiftung errichten, die von einer bestehenden Stiftung verwaltet wird. Alternativ können sie ihr Eigentum als Fonds bzw. Sondervermögen in eine bestehende Stiftung einbringen. In beiden Fällen können sie noch einige Jahrzehnte über Vermögen und Erträge mitbestimmen. Jedoch spielen Fragen der Kraft, des vorhandenen Wissens bzw. der Bereitschaft, Wissen aufzubauen und über viele Jahre zu pflegen, hier eine wesentliche Rolle.

Der Verein oder die Stiftung übernehmen als Eigentümer des Klostergebäudes den baulichen Unterhalt. Die anfallenden Verwaltungs- und Managementkosten können über die Vermietung der Gebäude sowie die Verpachtung von Grundstückseigentum (z. B. landwirtschaftliche Flächen) gedeckt werden. Die Erträge der Stiftung fließen in den Erhalt des (bau-)kulturellen Erbes bzw. sozialer Zielsetzungen im Sinne der Ordensgemeinschaft. Dieser Weg bietet sich also eher dann an, wenn noch für viele Jahre eine Mitwirkung angestrebt wird.

Vergabe in Erbbaurecht

Eine weitere Lösung stellt das Erbbaurecht dar. Viele soziale und gemeinwohlorientierte Projekte scheitern heute an den Kosten, was nicht zuletzt auch an den Bodenpreisen liegt. Das Erbbaurecht aus dem Jahr 1919 bietet hier Abhilfe. Die Ziele des Bodeneigentümers hinsichtlich der Gebäudenutzung können festgehalten werden, die Erbbaurechtsnehmer können selbstständig agieren und es fallen über den Erbbauzins Erlöse an, die die Eigentümer für bestimmte Ziele aufwenden können.

Beim Erbbaurecht werden Grund und Boden und Gebäudeeigentum voneinander getrennt. Es können mehrere Flurstücke angelegt werden, was mehrere Erbbaurechte ermöglicht, die wiederum unterschiedlich gestaltet werden können. Der Erbbaurechtsnehmer bzw. Nachnutzer hat eine Planungsperspektive von zumeist 99 Jahren. Er kann sein Gebäude grundbuchlich belasten, ist aber an Regeln gebunden, die sein Gebäude betreffen (zum Beispiel, dass er hier nur eine Schule oder eine soziale Einrichtung betreiben darf) bzw. die ihn in den Gesamtkontext des Klostergeländes einbinden.

Aus dem Erbbauzins kann ein Verfügungsbudget für die Instandhaltung von gemeinsamen Gebäuden (Kirche, Klostermauer) und Flächen (Friedhof, Freiflächen) gebildet werden. Im besten Fall ergeben sich freie Mittel, die für Ziele verwendet werden können, die dem ursprünglichen Ordenszweck nahestehen. Starke und schwache Nutzer auf dem Klostergelände können durch unterschiedliche Erbbauzinsvereinbarungen gefördert oder stärker gefordert werden.

Welches Vorgehen bietet sich an?

• Überlegen Sie als Ordensgemeinschaft, wo Ihre Prioritäten liegen. Benötigen Sie aufgrund Ihrer Altersstruktur oder Ihrer schwindenden Rücklagen eine schnelle Lösung oder wünschen Sie einen klaren Schnitt, um von sämtlichen Aufgaben des Immobilienmanagements entlastet zu werden? Möchten Sie die Immobilie ganz aufgegeben, sie nach vorhandenen Möglichkeiten verkaufen und die letzten Brüder oder Schwestern ziehen um? Gibt es noch eine Übergangszeit der Nutzung und inhaltlichen Einflussnahme? Stehen für Sie die Sicherung Ihres Sendungsauftrags und die Fortführung Ihrer Werke im Fokus? Was soll mit dem Vermögenswert bzw. den Erlösen daraus geschehen? Wer bestimmt – über Jahrzehnte gesehen – darüber?
• Wenn Sie innerhalb der Ordensgemeinschaft eine gewisse Klarheit in Bezug auf diese Fragen haben, kann Ihnen dies auf der Suche nach potenziellen Nachnutzern und den Verhandlungen helfen. Bewahren Sie sich jedoch eine gewisse Flexibilität. Jeder Nachnutzer ist anders und es bietet sich an, mit ihrem Wunschnachnutzer einen geeigneten Lösungsweg zu finden, der beiden Seiten gerecht wird.
• Wenn Sie eine Treuhandstiftung bzw. das Überführen Ihres Eigentums in einen Fonds bzw. Sondervermögens im Rahmen einer bestehenden Stiftung in Erwägung ziehen, bieten sich die Stiftung trias oder die Deutsche Stiftung Denkmalschutz an. Auch örtliche Stiftungen oder kirchliche Stiftungen kommen infrage.
• Gute Lösungen bestehen oft aus mehreren Bestandteilen und bilden ein Mosaik. Überlegen Sie daher, ob zum Beispiel eine Aufteilung der Liegenschaften und Werke Sinn macht. Oder ist es denkbar, die Immobilien in eine Stiftung zu überführen, während ein Verein den Betrieb übernimmt? Bietet es sich an, das Haupt- und die Nebengebäude separat zu verkaufen? Welche Kombinationen der oben genannten Möglichkeiten wären für Sie geeignet? Am Ende ist das Gesamtkonzept entscheidend.
• Weiterführende Informationen
• Basiswissen zum Thema Stiftungen finden Sie auf der Seite des Bundesverbandes Deutscher Stiftungen.
• Zum Thema Erbbaurecht bietet die Klosterkammer Hannover umfassende Informationen.